开发区东扩带来重大发展机遇2010 年 3 月，南京经济技术开发区东扩为公司市政工程业务打开增长空间，业绩迎来拐点，预计 2011 年开始，每股收益至少 0.17 元；同时也带来了大规模的住宅、商业及工业地产需求，南京高科的价值得到提升。房地产项目进入收获期公司未结算的商品房面积约 128 万平，这几年逐渐进入销售结算期，将摆脱每年仅贡献少量利润的局面，从 2010 年起，每年贡献 EPS 将在 0.2 元以上。股权投资增值多，贡献大量稳定投资收益公司持有的可供出售金融资产总额已经高达 53.90 亿元，增值 553%，相当于现金储备，并且每年贡献 1 亿元以上的分红收益；其他长期股权投资贡献7000 多万元的分红收益，其中南京证券、广州农商行具备上市潜力；臣功制药处在快速发展之中，净利润增速在 30%以上，并具有上市的潜力。给予“买入”评级，目标价 20 元我们认为公司 2010 年至 2012 年每股收益分别为 0.61 元、0.87 元及 1.13元；重估价值为 21.52 元，考虑到开发区东扩为公司带来的重大发展机遇及房地产项目正处于成熟期，因此，给予公司“买入”评级，目标价 20 元。风险提示：开发区东扩风险，房地产行业风险，股权投资风险
开发区东扩带来重大发展机遇南京高科主要是从事南京经济技术开发区内的市政开发，这块一直是公司的立足之本。开发区成立于1992年8月，最早面积仅有13.37平方公里，至今已基本开发完毕，因此，公司的市政开发业务发展受到了一定的限制；但在2010年之后，南京市批复了南京经济技术开发区东扩事宜，南京高科的市政工程业务价值提升到一个新的阶段。2010年3月，南京市政府宁政复【2010】33号文《市政府关于同意南京经济技术开发区管委会对开发区东区及金陵石化循环经济示范园实施统一管理的批复》，也就是将开发区东扩（沿江扩展），开发区东区面积110平方公里，在南京的东北面，其中可开发的面积有40至50平方公里。2010年12月，公司与开发区管委会签订委托开发合同，管委会将东区循环经济示范园一期及龙潭机电产业园共9.13平方公里的范围委托公司进行整体开发。直接开发费用约为30亿元，公司的净收益是实际投入的委托开发直接成本和间接成本总和的6％（若是自有资金，净收益则是6%加上银行贷款利率），将在4年内完成。我们初步估算，这些起步阶段的业务工程将为公司近4年至少带来2.2亿元的新增净利润，这还不包括当中带来的衍生价值，如保障房和经济适用房建设；根据初步测算，从2011年开始，市政工程业务将为公司每年贡献至少9000万元的净利润，折合每股收益0.17元；而这也仅是开发区东扩之中的起步而已，随着东扩的进行，后续市政工程等业务将迎来更多的发展机遇，南京高科的市政业务将改变以前每年贡献少量利润的局面，同时也能带动房地产业的发展。开发区东扩有利于开发区摆脱土地资源限制，实现开发区建设的二次飞跃，也有利于南京高科扩大传统业务规模；而公司与开发区签订合同，委托公司对其起步阶段的9.13平方公里整体开发则显示出政府希望能借助上市公司良好的融资平台推进开发区东扩，公司可以通过整体开发等模式，缓解政府压力的同时提高自身业务盈利水平，也体现出政府对公司的支持力度，因此，可以说开发区东扩给予公司二次创业的机会。
房地产项目进入收获期商品房开发进入成熟期公司房地产业务主要由南京高科置业有限公司进行开发，公司占有其80%股权。根据我们对公司房地产项目的预测，在未来两年，公司现有的商品房项目会陆续上市销售，可售面积规模超过100万平米，房地产业务迎来大规模的收获期。从2011年起，商品房的可售项目将逐渐增加，其中2011年可售商品房主要为：左右阳光二期（一期182套，于2011年1月8日开盘，当日售罄），合计约4万多平，价格为1.54万，货值约为6.2亿元；荣境项目一期，可售面积约为4.5万平，低密度，预计价格2.5万，货值11.25亿元；东城汇项目，大部分为商业项目，其中商业可售面积约为5至6万平，初步预期销售其中60%的面积，底层商业价格约3万元/平，我们假设整体均价约为2.5万元/平；酒店式公寓约0.7万平，价格为1.5万，因此，东城汇项目的可售货值约为8.55亿元。房地产项目2011年可售资源较历年有大幅度的提升，预计可售货值约为26亿元。商品房2010年的结算项目主要是诚品城项目、新城邻里项目。诚品城项目，共2456套，定向销售2000套，价格为6200元/平，基本上不赚钱，该部分剩余500套没有卖；而自销的456套中，剩余少量未销售，均价约为10800元/平，预计已经销售中的90%左右将在2010年中结算。新城邻里项目，已经售完，预计2010年结算80%左右。我们预计公司2010年房地产贡献的业绩约为8000万元；公司房地产项目已逐渐进入收获期，开始大量贡献业绩。
保障房建设有望分一杯羹公司参与保障房建设主要体现在两方面，一方面是开发区及其东扩带来动迁房的建设，如经济适用房建设，获取3%的开发净利润率，2.5%的管理费，这一部分具有一定的垄断性，即便没有中标，也能获得相应的管理费；另一方面是公司高科置业是首批入选南京市“保障性住房建设主体名录库”，今后南京保障房项目的建设招标对象，都将从这个名录库中抽取筛选，在国家大力发展保障性住房的黄金期间，公司有望分到一杯羹。公司目前在建拟建的经济适用房建筑面积约为32万平方米，潜在的建设项目有50万平（目前规划尚未确定），项目一般在2到3年内完成，这部分也能为公司贡献不少的稳定收益，保守估计每年净利润约为1200万元。
优质股权增值多，每年贡献稳定收益可供出售金融资产增值多

公司持有大量的上市公司股权，这些股权投资成本低，较当初的投资成本升值较多，按照最近的市价计算，市值大约为53.9亿元，增值了约45.6亿元，这些资产均是可供出售金融资产，相当于公司的现金储备；同时，该部分资产为公司每年贡献稳定的投资收益，如2008年获得10907万元的分红，2009年获得了10588万元的分红，2010年中期获得分红7300多万元，这些分红收益是公司业绩的重要来源。股权投资获取稳定收益，部分项目有望IPO 公司除了上述可供出售金融资产之外，还持有了总多的股权投资项目，账面价值高达8.15亿元，每年能为贡献稳定的利润或者分红收益，如2009年度获得分红约7000多万元，权益法下的投资收益6000多万元；这这些长期股权投资中，有部分优秀的企业具有上市的可能性，如投资的南京证券和广州农村商业银行。
臣功制药快速发展臣功制药是公司的又一亮点，公司在继续整合新港医药的工作下，重点加强对产品的销售管理，提升现有产品销售覆盖率；同时，加强新产品的研发力度，增强发展后劲，实现臣功制药的规模和利润持续快速的增长。公司持有臣功制药100%的股权，其主要亮点在于：（1）利尿药“托拉塞米”（特苏尼）市场占有率第一；（2）儿童感冒药“臣功再欣”号称感冒药专家。根据公司的计划，臣功制药未来每年至少有30%以上的增长，2009年的净利润约为1600万，2010年将至少有2000万元以上的净利润，2011年的净利润可能达到3000万，臣功制药处在快速发展阶段，每年都将上一个新台阶，将来有机会在资本市场上推出。开发区东扩推动股权投资上新台阶根据《南京经济技术开发区十二五规划纲要》，将加快推动开发区光电显示、医药食品、装备制造、科技服务业、现代物流业五大主导产业发展，跻身国家级开发区十强，成为世界级光电显示产业基地和现代化临港产业新城，而南京高科是主要从事开发区中的土地开发和管理，未来南京高科的股权投资将有更大的发展空间。
重估价值高达21.52元/股由于公司是一家以“市政立业、房地产强业、优质股权投资兴业”的发展战略，因此，我们对公司业务进行分段估值，得出公司的重估价值约为21.52元/股，主要计算原则如下：（1）对房地产而言，我们使用假设开发，得出公司所有项目的重估净资产值约为73.07亿元；（2）对可供出售金融资产使用市值法计算，得出总市值为53.90亿元，目前股市处于低位，优质公司价值有望得到回归（以2011年1月29日为计算标准）；（3）南京证券价值，按照同行的市净率的8折计算；（4）其他长期股权投资按照账面价值计算；（5）臣功制药2011年3000万净利润，给予40倍PE计算；（6）市政工程等价值按照土地转让收入，园区服务收入（25倍PE）和市政工程（15倍PE）分别计算合计得出。（7）经济适用建设每年大约1200万元净利润，给予15倍PE。

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